Les lois de la copropriété au Québec : ce qu'un conseil bénévole doit connaître

Le jour où vous acceptez un siège au conseil, personne ne vous remet la liste des règles qui s'appliquent. Elle tient en trois textes de loi et un document propre à votre immeuble. Cette page en fait le tour, sujet par sujet, et renvoie au guide de chacun.

Le Code civil : le syndicat et sa déclaration

Dès la publication de la déclaration de copropriété, l'ensemble des copropriétaires forme une personne morale : le syndicat. C'est lui qui possède le fonds de prévoyance, signe les contrats et assure l'immeuble. Le conseil l'administre ; il ne se confond pas avec lui.

La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions (art. 1052 C.c.Q.). Elle peut préciser ce que le Code laisse ouvert, un délai de convocation plus long par exemple. Elle ne peut pas changer ce qu'il impose : une clause qui modifie les majorités de l'assemblée est réputée non écrite.

Les charges communes et les deux fonds

Chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction (art. 1064 C.c.Q.), c'est-à-dire sa quote-part. Chaque année, le conseil fixe ces contributions après avoir consulté l'assemblée. Elles comprennent les dépenses courantes de l'immeuble, les sommes versées au fonds de prévoyance et celles du fonds d'autoassurance, qui sert à payer les franchises.

Le fonds de prévoyance appartient au syndicat et ne sert qu'aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Son montant suit l'étude du fonds de prévoyance, décrite plus bas. Pour estimer l'ordre de grandeur avant l'étude, le calculateur du fonds de prévoyance fait le calcul à l'écran.

Le registre, l'assurance et l'attestation

Le syndicat tient un registre à la disposition des copropriétaires : leurs noms et adresses, les procès-verbaux, les états financiers, la déclaration, les contrats et, désormais, le carnet d'entretien. Un nouveau conseil devrait pouvoir y retrouver tout ce qu'a décidé l'ancien.

Le syndicat assure la totalité de l'immeuble, pour un montant qui permet de le reconstruire. Ce montant est évalué au moins tous les cinq ans par un membre d'un ordre professionnel désigné par règlement. Il assure aussi sa responsabilité civile et celle des administrateurs.

Quand une unité se vend, le vendeur remet à l'acheteur l'attestation du syndicat, le document que le notaire demande quand une unité se vend. Le syndicat la produit dans les 15 jours de la demande du copropriétaire (art. 1068.1 C.c.Q.). Le guide de l'attestation en donne le contenu et un modèle.

L'assemblée des copropriétaires

L'assemblée annuelle se tient dans les six mois de la fin de l'exercice. La convocation part au moins 10 jours et au plus 45 jours avant la séance (art. 346 C.c.Q.), avec les états financiers et le budget prévisionnel. Dans les cinq jours qui suivent sa réception, tout copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour.

Le quorum et les majorités se comptent en voix, selon la valeur relative de chaque fraction, jamais en têtes. Le procès-verbal part aux copropriétaires dans les 30 jours. Le guide de l'assemblée générale suit la séquence de la convocation au procès-verbal, et le tableau des majorités dit quel vote vaut pour quelle décision.

La Loi 16 : le carnet d'entretien et l'étude du fonds

Adoptée en 2019, la Loi 16 a réécrit une partie du Code civil. Le conseil fait établir un carnet d'entretien Loi 16, qui décrit les entretiens faits et à faire, le tient à jour et le fait réviser périodiquement (art. 1070.2 C.c.Q.). Il obtient aussi une étude du fonds de prévoyance, qui établit les sommes nécessaires aux réparations majeures et aux remplacements.

Le règlement qui en fixe les modalités est en vigueur depuis le 14 août 2025. Les copropriétés existantes ont jusqu'au 15 août 2028, au plus tard, pour le premier carnet et la première étude. L'établissement initial de l'un et de l'autre revient à un professionnel membre d'un ordre désigné, indépendant du syndicat ; la tenue courante du carnet revient au conseil. La page Loi 16 détaille le calendrier.

Dans Kohabit, chaque intervention s'ajoute au carnet d'entretien au moment où elle a lieu, et le carnet sort en PDF quand on vous le demande. Kohabit aide à le tenir ; il ne garantit pas la conformité.

La Loi 25 : les renseignements personnels

Le registre contient des noms, des adresses et parfois davantage. Adoptée en 2021 et entrée en vigueur par étapes de septembre 2022 à septembre 2024, la Loi 25 encadre ce que le syndicat recueille, conserve et communique. Ses obligations pèsent sur le syndicat, pas sur le fournisseur de ses outils. La page Loi 25 les reprend une à une.

Ce que votre conseil peut faire cette semaine

1. Relire la déclaration de copropriété, surtout le règlement de l'immeuble : un délai de convocation plus long que le Code, des règles d'usage des parties communes.
2. Noter la date de fin de l'exercice, et donc la date limite de la prochaine assemblée annuelle.
3. Ouvrir le registre et vérifier qu'on y trouve les procès-verbaux, les états financiers et les contrats.
4. Faire le point sur le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance, face à l'échéance du 15 août 2028.
5. Vérifier qui, au conseil, répond des renseignements personnels.

Écrit par Ben, fondateur de Kohabit et administrateur bénévole de sa propre copropriété. Cet article informe, il ne remplace pas un avis juridique.