Cotisation spéciale en copropriété : qui décide et comment la répartir, au Québec

Réponse rapide. Une cotisation spéciale finance une dépense que le budget de l'année et le fonds de prévoyance ne couvrent pas. Le conseil la décide, après avoir consulté l'assemblée des copropriétaires ; si les travaux sont une amélioration, c'est l'assemblée qui vote, aux trois quarts. Chaque unité paie selon sa quote-part, sauf exception prévue par la déclaration pour une partie à usage restreint. Personne n'a droit au paiement en plusieurs versements : c'est le conseil qui l'offre, ou non. Et une cotisation spéciale signale presque toujours un fonds de prévoyance qui a pris du retard.

La facture que personne n'avait prévue

Le rapport du couvreur arrive en mai : la membrane du toit a fait son temps, 48 000 $ de travaux, avant l'hiver. Le fonds de prévoyance contient 12 000 $. Il manque 36 000 $, et le conseil se réunit un mardi soir avec deux questions : combien demander à chacun, et qui a le droit de le décider.

Les deux ont une réponse dans le Code civil, et dans votre déclaration de copropriété. Ce guide les prend dans l'ordre où le conseil les rencontre.

Ce qu'est une cotisation spéciale

Le Code civil parle de « contribution spéciale aux charges communes ». C'est une somme demandée en plus des charges fixées au budget de l'année, pour une dépense que ni ce budget ni le fonds de prévoyance ne couvrent : une réparation qui ne peut pas attendre, un sinistre sous la franchise, des honoraires imprévus.

Elle se distingue de l'appel de fonds habituel, qui suit le budget de l'année. Elle se distingue aussi d'une contribution au fonds de prévoyance : elle paie une dépense précise, pas une réserve.

Qui décide

Le conseil, après avoir consulté l'assemblée

Le conseil d'administration doit consulter l'assemblée des copropriétaires avant de décider d'une contribution spéciale (art. 1072.1 C.c.Q.). Le texte demande de la consulter, pas de la faire voter : la décision reste au conseil.

En pratique, une consultation se prépare comme une assemblée. L'avis de convocation l'inscrit à l'ordre du jour, et le dossier l'accompagne : les devis, le solde du fonds de prévoyance, le montant total et la part de chaque unité. Un copropriétaire qui découvre le chiffre en séance passe la soirée à le contester ; celui qui l'a reçu avec les devis pose des questions.

L'assemblée, quand les travaux sont une amélioration

Refaire la toiture à l'identique, c'est conserver l'immeuble. Ajouter une terrasse sur le toit, c'est l'améliorer. Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, et la répartition de leur coût, se décident en assemblée, aux trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1097 C.c.Q.).

La frontière n'est pas toujours nette. Une fenêtre plus performante que l'ancienne, un ascenseur remplacé par un modèle plus grand : en cas de doute, faites voter. Une décision prise à la bonne majorité ne se conteste pas sur la majorité.

Ce que dit votre déclaration

La déclaration de copropriété et le règlement de l'immeuble peuvent ajouter leurs propres règles : un montant au-delà duquel le conseil doit passer par l'assemblée, un délai de paiement, un taux d'intérêt sur les retards. Relisez-les avant la réunion du conseil, pas après.

Comment se calcule la part de chaque unité

La règle de base : chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction (art. 1064 C.c.Q.). C'est la quote-part de l'unité, la part des charges communes inscrite dans la déclaration de copropriété. Une cotisation spéciale suit la même règle.

Une exception à connaître. Pour les réparations majeures et le remplacement d'une partie à usage restreint, comme les balcons ou le stationnement d'un bâtiment, la déclaration peut prévoir une autre répartition, par exemple que seules les unités qui en ont l'usage paient. Si elle ne prévoit rien, tout le monde paie selon sa quote-part.

Un exemple complet

Reprenons le toit : 36 000 $ à financer, huit unités, et un paiement en trois versements.

Ici, tout tombe juste, versements compris. Ce n'est pas toujours le cas : avec 34 000 $, l'unité 101 paierait 4 828,00 $, soit 1 609,34 $ puis deux fois 1 609,33 $. Le premier versement porte le cent qui ne se divise pas. Et entre les unités, il reste parfois quelques cents à placer : donnez-les aux unités dont la part avait le plus gros reste, et le total retombe sur le montant voté. Un tableau qui totalise 35 999,98 $ fera parler toute l'assemblée de deux cents.

Le calculateur de cotisation spéciale fait ce tableau pour votre immeuble, avec vos quotes-parts, et le sort en PDF à joindre à la convocation. Rien de ce que vous y saisissez n'est conservé.

Payer en plusieurs versements

Le Code civil ne donne à aucun copropriétaire le droit de payer en plusieurs fois. C'est le conseil qui l'offre, quand la dépense le permet. Si le couvreur demande un acompte à la signature et le solde à la fin des travaux, deux ou trois versements calés sur ses échéances se défendent.

Annoncez les dates en même temps que le montant. Un versement sans date devient un versement que personne ne fait, et le trésorier passe l'automne à relancer.

Le copropriétaire qui ne paie pas, ou qui conteste

Celui qui ne paie pas

Une cotisation spéciale est une contribution aux charges communes comme les autres, avec les mêmes recours. Après plus de trente jours de retard, le syndicat peut publier une hypothèque légale sur la fraction, par l'inscription d'un avis (art. 2729 C.c.Q.). Après plus de trois mois, le copropriétaire perd son droit de vote en assemblée.

Si l'unité se vend, l'acheteur doit les charges communes dues au moment de l'acquisition. La cotisation doit donc paraître dans l'attestation du syndicat, le document que le notaire demande quand une unité se vend.

Celui qui conteste

Un copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée qui est partiale, prise dans l'intention de nuire ou au mépris de ses droits, ou entachée d'une erreur dans le calcul des voix. Il a quatre-vingt-dix jours après l'assemblée pour agir (art. 1103 C.c.Q.).

La meilleure défense du conseil se prépare avant la réunion : des devis, le solde du fonds à la date du jour, et le calcul par unité, joints à l'avis. Une décision dont les chiffres circulent depuis deux semaines se conteste rarement sur les chiffres.

Ce que votre conseil peut faire cette semaine

1. Ressortez la déclaration de copropriété et le règlement. Notez la quote-part de chaque unité, et ce qu'ils disent des parties à usage restreint et des contributions spéciales.
2. Demandez au moins deux devis, et le solde du fonds de prévoyance à la date du jour.
3. Calculez la part de chaque unité avec le calculateur, et gardez le PDF pour la convocation.
4. Décidez si vous offrez plusieurs versements, et à quelles dates.
5. Inscrivez la consultation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Le modèle d'ordre du jour vous donne la structure.

La prochaine fois

Une cotisation spéciale arrive rarement par hasard. Elle arrive quand le fonds de prévoyance n'a pas suivi l'usure de l'immeuble : le toit avait trente ans, et personne n'avait mis de côté pour le refaire.

Depuis le 14 août 2025, les contributions au fonds de prévoyance suivent l'étude du fonds, et non plus un plancher de 5 % des charges. Les copropriétés existantes ont jusqu'au 15 août 2028 pour faire faire cette étude. En attendant, le calculateur de fonds de prévoyance donne un ordre de grandeur de ce qu'il faudrait y verser chaque année, et de l'écart avec ce que vous versez aujourd'hui.

Ce que fait Kohabit

Kohabit ne produit pas de cotisation spéciale. Il calcule les appels de fonds du budget sur la quote-part de chaque unité, garde le solde de chaque fonds, et convoque par courriel l'assemblée que le conseil doit consulter. Pour la cotisation elle-même, le calculateur gratuit fait le tableau, et vous le joignez à l'avis.

Questions fréquentes

Le conseil peut-il imposer une cotisation spéciale sans vote ?

Oui, quand la dépense sert à entretenir ou à conserver l'immeuble : le conseil la décide, mais seulement après avoir consulté l'assemblée des copropriétaires. Si les travaux sont une amélioration ou une transformation, c'est l'assemblée qui vote, aux trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Comment se calcule la part de chaque unité ?

Selon la quote-part de l'unité, inscrite dans la déclaration de copropriété. Pour les réparations majeures ou le remplacement d'une partie à usage restreint, la déclaration peut prévoir que seules les unités qui en ont l'usage paient.

Un copropriétaire peut-il exiger de payer en plusieurs versements ?

Le Code civil ne lui en donne pas le droit. Le conseil peut l'offrir, et il a intérêt à annoncer les dates en même temps que le montant.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ?

Les mêmes recours que pour les autres charges communes : après plus de trente jours de retard, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur la fraction ; après plus de trois mois, le copropriétaire perd son droit de vote en assemblée.

L'acheteur d'une unité paie-t-il une cotisation déjà décidée ?

Il doit les charges communes dues au moment de l'acquisition. La cotisation doit donc paraître dans l'attestation du syndicat, et le notaire règle avec les parties qui paie quoi.

Sources

• Code civil du Québec, art. 1054, 1064, 1069, 1072, 1072.1, 1094, 1097 et 1103 (copropriété divise), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 2729 (hypothèque légale du syndicat), sur LégisQuébec

Texte des articles consulté le 1er octobre 2026.

Écrit par Ben, fondateur de Kohabit et administrateur bénévole de sa propre copropriété. Cet article informe, il ne remplace pas un avis juridique.

Pour une situation particulière, consultez un notaire ou un avocat en droit de la copropriété.