Quorum et majorités en copropriété : quel vote pour quelle décision

Réponse rapide. Trois seuils couvrent presque toutes les décisions d'une assemblée de copropriétaires au Québec : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1096 C.c.Q.), les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1097), et les trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires (art. 1098). Le piège n'est presque jamais dans ces chiffres. Il est dans ce qu'on compte : des voix, jamais des têtes, et un total qui se déplace dès qu'un copropriétaire est privé de son droit de vote. Le tableau plus bas dit quelle majorité s'applique à quelle décision. Le reste explique pourquoi une résolution votée à l'unanimité peut quand même être annulée, et combien de temps il vous reste pour la contester.

Le quorum se compte en voix, jamais en têtes

C'est l'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse, parce qu'elle contamine tout ce qui suit. Le quorum d'une assemblée de copropriétaires est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix (art. 1089 C.c.Q.). Pas la majorité des personnes présentes.

Et les voix ne sont pas réparties à parts égales : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction (art. 1090 C.c.Q.). Dans un immeuble de douze unités où l'une d'elles pèse 18 % de la valeur relative et une autre 4 %, la première pèse quatre fois et demie la seconde. Cinq personnes sur douze peuvent constituer le quorum, et sept personnes sur douze peuvent ne pas le constituer. Compter les chaises occupées ne dit rien.

La conséquence pratique est simple : avant d'ouvrir la séance, il faut faire l'addition des valeurs relatives des présents et des représentés, pas le décompte des présences. Un conseil qui n'a pas cette colonne sous la main dans son registre ne peut pas vérifier son propre quorum, et personne dans la salle ne peut le vérifier non plus.

Quand le quorum n'est pas atteint

L'assemblée ne peut pas délibérer. Elle est ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires, et ce sont les trois quarts des membres présents ou représentés à cette nouvelle assemblée qui y constituent le quorum (art. 1089 al. 2 C.c.Q.).

Deux précisions, parce que cette phrase du Code est mal rédigée et qu'elle se lit de travers dans la moitié des immeubles.

D'abord, il n'existe aucune règle permettant d'attendre trente minutes puis de siéger avec les quelques personnes présentes. Ce réflexe vient du monde associatif, pas du Code civil. Sans quorum, il faut convoquer de nouveau, avec un nouvel avis à tous. Le détail des délais et des pièces à joindre est dans notre guide de la préparation d'une assemblée générale.

Ensuite, le seuil allégé de la seconde assemblée ne s'applique pas à tout. Les décisions visées à l'article 1097 ne peuvent y être prises que si les membres présents ou représentés représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 1089 al. 2 in fine). Autrement dit : on ne fait pas voter des travaux d'amélioration des parties communes à une assemblée de rattrapage où presque personne n'est venu.

Qui ne vote pas, et pourquoi le total change

Trois situations retirent ou réduisent des voix, et chacune déplace le dénominateur de vos calculs.

Le copropriétaire qui n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes depuis plus de trois mois est privé de son droit de vote (art. 1094 C.c.Q.). Il le retrouve dès qu'il paie la totalité de ce qu'il doit. Ce n'est pas une sanction que le conseil décide d'appliquer ou non : elle opère de plein droit.

Dans une copropriété de moins de cinq fractions, le copropriétaire qui détient plus de la moitié de l'ensemble des voix voit son nombre de voix réduit, à l'assemblée, à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés (art. 1091 C.c.Q.). Un propriétaire majoritaire ne peut donc pas décider seul dans un quadruplex.

Le promoteur d'une copropriété de cinq fractions ou plus ne peut disposer, en plus des voix attachées à la fraction qu'il occupe, de plus de 60 % de l'ensemble des voix à l'expiration de la deuxième et de la troisième année suivant l'inscription de la déclaration, puis de plus de 25 % par la suite (art. 1092 C.c.Q.).

Et voici la règle qu'on oublie systématiquement : lorsque le nombre de voix d'un copropriétaire ou d'un promoteur est réduit, ou lorsqu'il est privé de son droit de vote, le total des voix des copropriétaires est réduit d'autant (art. 1099 C.c.Q.). Le dénominateur diminue. Une majorité calculée sur 1000 alors que le total réel est descendu à 940 est une majorité fausse, dans un sens comme dans l'autre.

Les trois majorités, et le tableau qui les départage

Trois lectures à retenir de ce tableau.

La distinction entre l'entretien et l'amélioration décide de la majorité applicable, et elle se joue souvent sur un mot du procès-verbal. Réparer une toiture qui coule relève de la conservation de l'immeuble, donc de l'administration courante, et se documente au carnet d'entretien Loi 16. Remplacer cette même toiture par un toit vert relève de l'amélioration d'une partie commune, donc de l'article 1097. Un conseil qui inscrit « réfection de la toiture » à l'ordre du jour et fait voter un projet qui va au delà prend un risque réel. Notre modèle d'ordre du jour montre comment formuler un point pour qu'il couvre ce que vous comptez vraiment décider.

Les seuils de l'article 1097 se calculent sur les voix des présents ou représentés. Ceux de l'article 1098 se calculent sur tous les copropriétaires, présents ou non, et ils ajoutent une majorité en nombre de personnes. C'est le seul endroit du chapitre où les têtes comptent en plus des voix, et c'est un seuil qu'on n'atteint pas sans préparation.

Enfin, l'article 1098 est presque impossible à atteindre par accident. Si votre assemblée s'apprête à voter un changement de destination de l'immeuble à main levée un mardi soir, quelque chose ne va pas dans la préparation.

Piège 1 : depuis 2019, l'article 1097 n'exige plus de majorité en nombre

C'est la source d'erreur la plus répandue, et elle vient de ce qu'on lit en ligne plutôt que du Code.

Avant la réforme de 2019, l'article 1097 exigeait une double condition : une majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix. La Loi 16 (2019, c. 28, a. 53) a retiré la majorité en nombre. Le texte actuel se lit : « Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent [...] ».

Un seul seuil, donc, et il porte sur les voix. Beaucoup d'articles de blog, de modèles de procès-verbal et de gabarits de convocation encore en circulation reproduisent l'ancienne formule. Un conseil qui applique l'ancienne règle refusera une décision pourtant valablement adoptée, ou consignera au procès-verbal un calcul qui ne correspond pas au texte en vigueur. Les deux se retournent contre lui.

Vérifiez la date de vos modèles. Si un document parle de « majorité en nombre représentant les trois quarts des voix » pour des travaux d'amélioration, il date d'avant 2019.

Piège 2 : une abstention n'est pas neutre

Pour les personnes morales en général, les décisions de l'assemblée se prennent à la majorité des voix exprimées (art. 351 C.c.Q.). Une abstention sort alors du calcul.

La règle de la copropriété divise est écrite autrement. L'article 1096 vise « la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée ». Les voix présentes qui ne s'expriment pas restent dans le dénominateur. Sur cette lecture, s'abstenir revient à peser dans le sens du refus, ce que la personne qui s'abstient ne veut généralement pas.

La conséquence est pratique : votre procès-verbal doit consigner les trois colonnes, pour, contre et abstentions, en voix et pas en personnes. Un procès-verbal qui écrit « adopté à la majorité » sans chiffres ne permet à personne de refaire le calcul, ni au conseil suivant, ni à un tribunal.

Piège 3 : un sujet absent de l'ordre du jour

C'est ici que le vote unanime se casse.

L'assemblée ne peut délibérer que sur les questions figurant à l'ordre du jour, à moins que tous les membres qui devaient être convoqués ne soient présents et n'y consentent (art. 348 C.c.Q.). Lors de l'assemblée annuelle, chacun peut soulever toute question d'intérêt pour le syndicat ou ses membres, mais soulever une question n'est pas la même chose que la trancher.

Autrement dit : une résolution adoptée à l'unanimité des présents sur un sujet absent de l'ordre du jour, alors qu'un seul copropriétaire manquait à l'appel, est attaquable. L'unanimité de la salle ne remplace pas la présence et le consentement de tous ceux qui devaient être convoqués.

La contrepartie, du côté des copropriétaires : dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, chacun peut faire inscrire une question à l'ordre du jour, et le conseil doit en aviser les autres par écrit avant l'assemblée (art. 1088 C.c.Q.). Un conseil ne peut pas écarter une demande reçue dans ce délai parce que le sujet le dérange.

Piège 4 : votre déclaration ne peut pas changer ces majorités

Toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le chapitre est réputée non écrite (art. 1101 C.c.Q.).

Cela vaut dans les deux sens. Une déclaration ne peut pas durcir un seuil pour protéger une minorité, ni l'assouplir pour faciliter la vie du conseil. Si votre déclaration exige l'unanimité pour des travaux d'amélioration, cette clause ne produit aucun effet : le seuil reste celui de l'article 1097.

Une déclaration peut en revanche régler ce que le Code ne fixe pas, par exemple un délai de convocation plus long que le minimum légal, ou les modalités de consultation du registre.

Les procurations

Un membre peut se faire représenter à une assemblée s'il donne un mandat écrit à cet effet (art. 350 C.c.Q.). Écrit, donc : un accord verbal rapporté par un voisin ne vaut rien, et une feuille de présence ne remplace pas le mandat.

Le mandataire porte les voix de son mandant, pas une voix supplémentaire. Sur la feuille de présence, il faut donc consigner qui représente qui, et pour quelle valeur relative. C'est cette colonne qui permet de recalculer le quorum et chaque majorité après coup.

Cas particulier des fractions détenues en indivision : les indivisaires exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise, et l'indivisaire absent est présumé avoir donné mandat aux autres indivisaires de le représenter, à moins qu'il n'ait mandaté un tiers par écrit ou indiqué son refus d'être représenté (art. 1090 C.c.Q.).

Enfin, la cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable (art. 1095 C.c.Q.).

Voter à distance, et voter sans compte

Depuis 2021, deux dispositions règlent explicitement la question, et beaucoup de conseils ignorent encore qu'elles existent.

Une assemblée peut être tenue à l'aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux (art. 1088.1 C.c.Q.). La visioconférence n'est donc pas une tolérance, c'est une modalité prévue.

Et les copropriétaires qui participent ainsi peuvent voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu'ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote lorsqu'un tel vote est demandé (art. 1089.1 C.c.Q.).

Retenez les deux exigences, parce qu'elles disqualifient la plupart des bricolages : les votes doivent être vérifiables après coup, et le secret doit rester possible sur demande. Un sondage par courriel dans lequel tout le monde répond à tous ne remplit ni l'une ni l'autre.

C'est exactement le problème que résout un vote sans compte : chaque copropriétaire reçoit son bulletin par courriel, répond sans créer de mot de passe, et le résultat reste vérifiable ligne par ligne, pondéré par la valeur relative de chaque fraction. Le taux de participation d'une assemblée bénévole tient rarement à la conviction. Il tient à la friction.

Si le vote était mauvais : quatre-vingt-dix jours

Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix (art. 1103 C.c.Q.).

L'action doit être intentée dans les quatre-vingt-dix jours de l'assemblée, sous peine de déchéance. Ce n'est pas un délai indicatif : passé ce terme, le recours est perdu, même si l'erreur de calcul est manifeste.

Deux lectures s'imposent au conseil. D'abord, un calcul de voix documenté au procès-verbal est votre meilleure protection, parce qu'il permet de démontrer que le compte était juste. Ensuite, si vous découvrez une erreur dans les jours qui suivent une assemblée, il vaut mieux reconvoquer et refaire voter proprement que d'espérer que les quatre-vingt-dix jours passent sans bruit.

Le tribunal peut par ailleurs condamner à des dommages-intérêts le demandeur dont l'action est futile ou vexatoire, ce qui décourage les recours de nuisance.

En résumé

Comptez des voix, jamais des personnes, sauf à l'article 1098 où les deux comptent. Réduisez le total quand un copropriétaire est privé de son droit de vote. Vérifiez que le sujet est bien à l'ordre du jour avant de faire voter quoi que ce soit. Consignez pour, contre et abstentions en voix. Et gardez en tête que vos modèles d'avant 2019 se trompent sur l'article 1097.

Questions fréquentes

Le quorum se calcule-t-il en personnes ou en voix ?

En voix. Le quorum est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix (art. 1089 C.c.Q.), et chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction (art. 1090 C.c.Q.). Dans un immeuble aux fractions inégales, une salle à moitié pleine peut largement dépasser le quorum, ou ne pas l'atteindre du tout.

L'article 1097 exige-t-il encore une majorité en nombre de copropriétaires ?

Non, plus depuis la réforme de 2019 (2019, c. 28, a. 53). Le texte en vigueur ne retient qu'un seuil, les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les modèles et les articles antérieurs qui parlent d'une majorité en nombre représentant les trois quarts des voix sont périmés.

Une résolution votée à l'unanimité peut-elle être annulée ?

Oui. L'assemblée ne peut délibérer que sur les questions à l'ordre du jour, sauf si tous les membres qui devaient être convoqués sont présents et y consentent (art. 348 C.c.Q.). Si un seul copropriétaire manquait, une décision unanime prise sur un sujet hors ordre du jour reste attaquable, comme l'est une décision entachée d'une erreur dans le calcul des voix (art. 1103 C.c.Q.).

Combien de temps a-t-on pour contester une décision de l'assemblée ?

Quatre-vingt-dix jours à compter de l'assemblée, sous peine de déchéance (art. 1103 C.c.Q.). Le délai vaut aussi pour l'erreur dans le calcul des voix.

Notre déclaration prévoit une majorité différente de celle du Code : laquelle s'applique ?

Celle du Code. Toute stipulation de la déclaration qui modifie le nombre de voix requis pour une décision prévue au chapitre est réputée non écrite (art. 1101 C.c.Q.), qu'elle durcisse ou qu'elle assouplisse le seuil.

Un copropriétaire en retard de paiement peut-il voter ?

Non, s'il n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes depuis plus de trois mois (art. 1094 C.c.Q.). Il retrouve son droit dès qu'il paie la totalité de ce qu'il doit. Et le total des voix du syndicat est réduit d'autant pendant ce temps (art. 1099 C.c.Q.), ce qui change le calcul de toutes les majorités.

Écrit par Ben, fondateur de Kohabit et administrateur bénévole de sa propre copropriété. Cet article est informatif et ne remplace pas un avis juridique : pour un cas concret, consultez un notaire ou un avocat en droit de la copropriété.