Vos données de copropriété restent au Canada
Un conseil québécois n'a pas à se demander si un juge du Texas peut lire ses procès-verbaux. Avec Kohabit, tout est hébergé et opéré au Canada, et le CLOUD Act ne s'applique pas à ce qui y est stocké.
Guide pratique, à titre informatif. Ne remplace pas un avis juridique.
Créer mon compteAucune carte de crédit. Hébergé à Beauharnois, au Québec.
Qu'est-ce que la souveraineté numérique ?
La souveraineté numérique est la capacité d'une organisation à garder le contrôle de ses données : où elles résident, qui peut y accéder, sous quelles lois elles sont protégées. Pour un syndicat de copropriété québécois, cela signifie concrètement que ses données (liste des copropriétaires, états financiers, votes, PV) restent soumises au droit canadien et québécois, et à lui seul.
La Loi 25 exige une analyse comparative du régime juridique de tout fournisseur étranger qui héberge des renseignements personnels. En clair : utiliser un outil américain pour gérer votre copropriété vous coûte du travail réglementaire que vous éviteriez avec un outil canadien.
Le CLOUD Act expliqué simplement
Le CLOUD Act (Clarifying Lawful Overseas Use of Data Act) est une loi américaine adoptée en mars 2018. Elle permet aux autorités américaines d'exiger l'accès à des données détenues par une entreprise américaine, peu importe où ces données sont physiquement stockées dans le monde.
Conséquence concrète : si vous utilisez un logiciel américain (Buildium, Yardi, DoorLoop, AppFolio, etc.), même si son fournisseur héberge "vos données au Canada", elles restent légalement accessibles sur réquisition judiciaire américaine, sans que vous en soyez avisé.
Outil américain
Données accessibles aux autorités US, peu importe le pays de stockage. Pas de recours québécois.
Outil canadien (Kohabit)
Données stockées au Québec, sous droit canadien et québécois. Recours auprès de la CAI possible.
Pourquoi un syndicat de copropriété est directement concerné
On pense souvent que la souveraineté numérique est un sujet de banque ou de ministère. Un syndicat de copropriété collecte pourtant les types de données que la Loi 25 tient pour les plus sensibles :
Données personnelles
Nom, adresse, courriel, téléphone, date de naissance, contacts d'urgence, composition du ménage.
Données financières
Soldes de compte, échéanciers, retards de cotisation, quote-part, parfois informations bancaires.
Données juridiques
Votes nominatifs, plaintes, signalements de troubles de voisinage, recours en cours.
Données patrimoniales
Quote-part de chaque copropriétaire, valeur relative des unités, projets de travaux à venir.
La fuite ou la consultation non autorisée d'une seule de ces catégories se paie devant l'assemblée, et la confiance ne revient pas vite.
Le cas le plus probable n'est pas un mandat américain, c'est une fuite chez le fournisseur. Si l'incident présente un risque de préjudice sérieux, le syndicat doit aviser la Commission d'accès à l'information et les personnes concernées (art. 3.5 de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé). Quand le fournisseur met des semaines à dire ce qui est sorti, c'est le conseil qui reste sans réponse devant ses copropriétaires.
Comment Kohabit garantit la souveraineté
Vos données sont stockées à Beauharnois, au Québec, chez OVH Hosting Inc. Une exception, que vous activez vous-même : l'intégration OneDrive, qui copie vos documents chez Microsoft. Elle est désactivée par défaut. Le trafic du site transite par Cloudflare, entreprise américaine, qui le protège des attaques, et les courriels de notification partent par un fournisseur d'envoi.
Beauharnois, au Québec
Vos données sont stockées chez OVH Hosting Inc., l'entité canadienne du groupe OVHcloud.
Opérateur canadien
Kohabit est une entreprise canadienne, basée à Montréal.
Chiffré en transit et au repos
TLS 1.3 en transit, chiffrement au repos, sauvegardes chiffrées.
Journal d'audit
Les actions d'administration sont journalisées : exports, fermeture de la copropriété, demande de suppression, connexion d'un Drive.
Vos données repartent avec vous
L'archive contient le registre en JSON, la comptabilité et le carnet en CSV, et vos documents tels quels.
Une exception à connaître : l'intégration Drive (optionnelle)
Kohabit propose, en option, de synchroniser vos documents avec un Drive externe (Microsoft OneDrive ou SharePoint). Si le conseil d'administration active cette fonctionnalité, des copies de vos documents sont alors stockées chez Microsoft, un fournisseur américain : ces copies ne sont plus hébergées au Canada et tombent sous le CLOUD Act. C'est un choix explicite, désactivé par défaut. Tant qu'aucun Drive n'est connecté, vos données restent au Canada. Découvrir l'intégration Drive
Données au Canada ou aux États-Unis : le comparatif
Voici, point par point, comment Kohabit se positionne face aux outils américains les plus utilisés en gestion de copropriété (Buildium, Yardi Breeze, DoorLoop, AppFolio).
| Critère | Kohabit | Outils américains |
|---|---|---|
| Entité qui opère le service | Canadienne (Montréal) | Américaine |
| Droit applicable aux données | Canadien et québécois | Américain (CLOUD Act) et local |
| Lieu de stockage | Beauharnois, au Québec, chez OVH Hosting Inc. | Selon le fournisseur et le plan choisi |
| Portée du CLOUD Act | Ne s'applique pas à ce qui est stocké chez un hébergeur canadien | S'applique aux entreprises américaines et à leurs filiales |
| Ce qui sort du Québec | Les courriels de notification (voir la FAQ), et OneDrive si vous l'activez | Les données de l'application |
| Export des données | À tout moment, en CSV, PDF et JSON | Selon le contrat |
| Recours en cas de litige | Tribunaux canadiens | Souvent une juridiction américaine |
| Traceurs tiers | Aucun (Umami, hébergé au Canada) | Variable, souvent Google Analytics |
| Devise de facturation | CAD | USD (risque de change) |
Évaluer votre fournisseur actuel
Avant de signer ou de renouveler, posez ces six questions par écrit. Une réponse vague est déjà une réponse.
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Où sont les serveurs qui stockent nos données ?
« Amérique du Nord » ne suffit pas : demandez la ville et le centre de données.
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Qui opère juridiquement ces serveurs ?
Une filiale canadienne ne suffit pas si la maison mère est américaine.
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Êtes-vous soumis au CLOUD Act ?
Pour un logiciel américain, la réponse honnête est presque toujours oui, filiale canadienne ou non.
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Que faites-vous si un gouvernement étranger demande nos données ?
Cherchez un engagement écrit dans le contrat, pas une promesse de faire de son mieux.
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Comment respectez-vous la Loi 25 ?
Demandez le détail technique : où vont les données, qui y accède, ce qui sort du Québec.
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Comment récupère-t-on nos données en partant ?
Le format, le délai, et le prix : un export payant est un coût de sortie.
Ce que coûte un changement d'outil
Pour un petit syndicat, changer d'outil demande surtout du temps : exporter les données de l'ancien, les saisir dans le nouveau, vérifier, prévenir les copropriétaires. Dans Kohabit, les documents s'importent depuis OneDrive ; les copropriétaires, les soldes et l'historique se saisissent à la main.
Kohabit coûte 2,99 $ par porte et par mois, tout inclus, soit 29,90 $ par mois pour un immeuble de 10 unités. L'essai dure 60 jours, sans carte.
Rester a aussi un coût. Tant que les données sont chez un fournisseur américain, elles restent à portée du CLOUD Act. Et avant de communiquer des renseignements personnels hors du Québec, la Loi 25 demande une évaluation des facteurs relatifs à la vie privée (art. 17 de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé).
Cadre légal canadien et québécois
Les principaux textes qui s'appliquent à un syndicat québécois en matière de données.
Loi 25 (Québec, adoptée en 2021)
Modernise la protection des renseignements personnels au Québec. Aligne le cadre québécois sur le RGPD européen.
Notre guide Loi 25 →LPRPDE (Canada, 2000)
Loi fédérale sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques. S'applique aux entreprises canadiennes en plus du cadre provincial.
Code civil du Québec
Articles sur la protection de la vie privée et le droit à l'image. S'applique notamment aux photographies dans les communications de copropriété.
Loi 96 (Charte de la langue, 2022)
Renforce l'usage du français au Québec, y compris dans les outils numériques utilisés par les organisations.
Questions fréquentes
À lire ensuite
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