Administrateur bénévole de copropriété : jusqu'où va votre responsabilité, au Québec

Réponse rapide. Être bénévole veut dire ne pas être payé, pas être dispensé de ses devoirs. Un administrateur doit agir avec prudence et diligence, et rester dans les limites de ses pouvoirs. Quand un dommage vient du défaut d'entretien des parties communes, c'est le syndicat qui répond, et son assurance doit couvrir les membres du conseil. Ce qui expose une personne, c'est sa faute à elle : une décision prise hors des pouvoirs du conseil, un conflit d'intérêts tu, un problème connu et laissé sans suite. Ce qui protège tient en quatre gestes, et ils finissent tous dans un procès-verbal.

La question du lundi soir

Un administrateur ouvre le courriel d'une copropriétaire : une infiltration au troisième, la troisième depuis l'hiver. Le conseil en a parlé deux fois, sans rien décider. Et la question arrive, toujours la même : « Si ça tourne mal, est-ce que c'est moi qui paie ? »

C'est la question la plus anxiogène des groupes de copropriétaires, et celle sur laquelle on lit le plus de choses fausses. Les deux réponses extrêmes le sont. Non, un bénévole n'est pas à l'abri parce qu'il n'est pas payé. Non, il ne met pas sa maison en jeu parce qu'il a accepté un siège.

Ce que la loi demande d'un administrateur

Le conseil d'un syndicat est le conseil d'une personne morale, et le Code civil lui demande deux choses : agir avec prudence et diligence, puis avec honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat.

Prudence et diligence ne veut pas dire ne jamais se tromper. Personne n'attend d'un bénévole qu'il voie ce qu'un ingénieur voit. On attend de lui qu'il se comporte comme une personne raisonnable placée devant la même information : demander un avis quand la question le dépasse, mettre le sujet à l'ordre du jour plutôt que de le garder pour soi, faire inspecter ce qui se dégrade.

Honnêteté et loyauté visent autre chose : l'intérêt du syndicat passe avant le sien. C'est de là que viennent les règles sur les conflits d'intérêts, plus bas.

Le Code pose ces devoirs pour tous les administrateurs d'une personne morale. Il ne prévoit pas de version allégée pour celui qui n'est pas rémunéré.

Quand quelque chose tourne mal, qui répond

Voici le point que presque personne ne connaît, et il change la couleur de toute la question.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de conception ou de construction, ou par le défaut d'entretien des parties communes (art. 1077 C.c.Q.). C'est la personne morale qui est en première ligne, pas l'administrateur qui a levé la main.

Et ce risque doit être assuré. Le syndicat souscrit une assurance qui couvre sa responsabilité envers les tiers, et aussi celle des membres de son conseil, du gérant, et du président et du secrétaire d'assemblée (art. 1073 C.c.Q.). Cette couverture n'est pas une option que le courtier propose : c'est une obligation du syndicat.

Deux vérifications, une fois pour toutes. Demandez à votre courtier une confirmation écrite que la police couvre les administrateurs. Demandez aussi la liste des exclusions, et lisez-la en conseil : c'est là que se trouve ce que l'assurance ne prendra pas.

Les trois situations qui exposent vraiment

Le problème connu, écrit, et laissé sans suite

C'est le vrai risque, et c'est le plus banal. Une infiltration signalée trois fois, un devis demandé puis oublié, un rapport d'inspection rangé dans une boîte courriel. Le syndicat doit veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble soient faits, et le conseil est l'organe qui exécute ce devoir.

Un conseil qui décide de ne rien faire tout de suite, avec une raison et une date, agit. Un conseil qui ne répond pas laisse la trace inverse. Le carnet d'entretien exigé par la Loi 16 sert exactement à ça : il note ce qui a été constaté, et ce qui a été fait ensuite.

La décision prise hors des pouvoirs du conseil

Le conseil administre l'immeuble au quotidien. Certaines décisions ne lui appartiennent pas : elles reviennent à l'assemblée, selon la majorité que le Code ou votre déclaration exigent. Signer un contrat que le conseil n'avait pas le pouvoir de signer, c'est sortir du mandat, et un mandataire qui sort de son mandat s'expose personnellement envers celui avec qui il a contracté.

La parade est mécanique : avant de signer, vérifiez qui doit décider, et faites consigner la décision avec sa majorité.

Le conflit d'intérêts tu

Un administrateur peut contracter avec le syndicat. Le beau-frère qui repeint la cage d'escalier n'est pas interdit. Ce qui est interdit, c'est le silence : il faut signaler le fait aussitôt, demander qu'il soit consigné au procès-verbal, et s'abstenir de délibérer et de voter sur la question.

Un administrateur qui omet de dénoncer s'expose à ce qu'un tribunal annule l'acte ou lui ordonne de remettre au syndicat le profit qu'il en a tiré. La déclaration, elle, coûte trente secondes en réunion.

Une décision du conseil engage tout le conseil

Un administrateur est responsable, avec ses coadministrateurs, des décisions du conseil, à moins d'avoir fait consigner sa dissidence au procès-verbal. Et celui qui était absent est présumé ne pas les avoir approuvées.

La conséquence tient en une phrase : « j'étais contre » ne vaut rien si le procès-verbal ne le dit pas. C'est la protection la moins chère qui existe, et c'est celle qu'on oublie le plus souvent, parce qu'on ne veut pas avoir l'air de se désolidariser d'un voisin.

Ce que votre conseil peut faire cette semaine

1. Écrivez au courtier. Demandez la confirmation que la police couvre les membres du conseil, et la liste des exclusions. Rangez la réponse avec les documents du syndicat.
2. Relisez le dernier procès-verbal. Chaque décision porte-t-elle qui a voté quoi, et les dissidences s'il y en a eu ? Sinon, changez la façon de les rédiger dès la prochaine réunion.
3. Faites la liste des sujets ouverts depuis plus de trois mois. Donnez une suite à chacun : une date, un devis demandé, ou une décision de ne rien faire pour l'instant, avec sa raison. Une décision écrite vaut mieux qu'un silence.
4. Faites le tour de table des intérêts. Si un administrateur, sa famille ou son entreprise peut traiter avec le syndicat, qu'il le dise maintenant et qu'on le note.

Si votre conseil vient de changer, la liste de transition reprend ces points au moment où ils se posent tous en même temps.

Ce que fait Kohabit

Kohabit garde la trace : les décisions du conseil avec le détail des votes, les dissidences consignées, les demandes des copropriétaires et leur suite, les documents et les factures au même endroit que la décision qui les a produits. Ce n'est pas une protection juridique, c'est la mémoire qui vous manque le jour où quelqu'un demande ce qui a été décidé en mars.

Questions fréquentes

Un administrateur bénévole peut-il être poursuivi personnellement ?

C'est possible, mais ce n'est pas la règle. Quand un dommage vient du défaut d'entretien des parties communes, c'est le syndicat qui répond, et son assurance doit couvrir les membres du conseil. Ce qui expose une personne, c'est sa propre faute : agir hors des pouvoirs du conseil, taire un conflit d'intérêts, laisser sans suite un problème connu.

L'assurance du syndicat couvre-t-elle vraiment les administrateurs ?

Le syndicat doit souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité envers les tiers et celle des membres de son conseil. Demandez au courtier une confirmation écrite, et la liste des exclusions : c'est là que se trouve ce qui n'est pas pris.

Que se passe-t-il si je suis contre une décision du conseil ?

Faites consigner votre dissidence au procès-verbal. Sans cette mention, vous répondez de la décision avec les autres administrateurs. Un administrateur absent, lui, est présumé ne pas l'avoir approuvée.

Suis-je responsable de ce qui a été décidé avant mon arrivée ?

Vous répondez de ce que vous faites une fois au courant. Un problème hérité et laissé sans suite devient le vôtre ; le même problème avec une date, un devis demandé ou une décision écrite de ne rien faire pour l'instant reste une décision du conseil.

Sources

• Code civil du Québec, art. 321, 322, 323, 325, 326 et 337 (administration des personnes morales), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 1039, 1073, 1077 et 1086 (copropriété divise), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 1457 (responsabilité civile) et 2158 (mandataire qui outrepasse ses pouvoirs), sur LégisQuébec

Texte des articles consulté le 22 septembre 2026.

Écrit par Ben, fondateur de Kohabit et administrateur bénévole de sa propre copropriété. Cet article informe, il ne remplace pas un avis juridique.

Pour une situation particulière, consultez un notaire ou un avocat en droit de la copropriété.