Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : les recours du syndicat au Québec

Le retard qu'on laisse filer

La porte 4 ne paie plus ses charges depuis six mois. Personne ne lui a écrit : c'est le voisin, on se croise dans l'escalier, et on s'est dit que ça finirait par se régler.

Le jour où le conseil décide d'agir, il découvre trois choses. Le premier avis de contribution est parti par texto, sans le détail du montant. Les paiements d'avant le retard ont été notés à la main, sur une feuille qui a changé de main avec le poste de trésorier. Et plus personne ne sait si la porte 4 doit 1 800 $ ou 2 400 $.

C'est la situation la plus courante, et la plus coûteuse. Les recours du syndicat sont solides. Ce qui lâche, dans les jugements, c'est presque toujours le dossier.

Pourquoi un impayé ne se règle pas tout seul

Les charges communes paient l'assurance, l'entretien, le déneigement et le fonds de prévoyance. Elles ne baissent pas parce qu'une porte ne paie pas. Dans une copropriété de dix portes à parts égales, si une seule cesse de payer, il faudrait demander 11 % de plus à chacune des neuf autres pour combler le trou.

En pratique, on ne le fait pas. On puise dans le fonds de prévoyance, on reporte des travaux, ou on finit par voter une cotisation spéciale. Les copropriétaires qui paient financent alors celui qui ne paie pas, et c'est souvent là que la patience du voisinage s'épuise.

Le retard grossit aussi avec le temps. Les intérêts courent, les frais s'ajoutent, et une échéance de plus de trois ans peut devenir impossible à réclamer. Chaque mois d'attente rend l'entente de paiement plus difficile à tenir, pour tout le monde.

Le calendrier d'un impayé

Ce que dit la loi

L'obligation de payer, et l'avis qui la fonde

Chaque copropriétaire contribue aux charges communes selon la valeur relative de sa fraction, sa quote-part. Chaque année, le conseil fixe la contribution après avoir consulté l'assemblée, et le syndicat avise sans délai chaque copropriétaire du montant et de la date où il est exigible.

Cet avis est la première pièce de tout recouvrement. Sans lui, un tribunal ne peut pas dire à quelle date chaque somme était due, ni donc à partir de quand les intérêts courent. Les contributions au fonds de prévoyance font partie des charges communes : les mêmes recours s'appliquent.

La mise en demeure et les intérêts

Une mise en demeure se fait par écrit, et elle laisse au copropriétaire un délai raisonnable pour payer. À partir de la demeure, ou dès l'échéance si la déclaration le prévoit, le syndicat a droit aux intérêts sans avoir à prouver de préjudice : au taux prévu par la déclaration de copropriété, ou à défaut au taux légal (art. 1617 C.c.Q.). Le taux légal est de 5 % par an, et les jugements y ajoutent souvent l'indemnité additionnelle que le Code prévoit pour le retard.

Beaucoup de déclarations ou de règlements prévoient aussi une pénalité fixe, par exemple 50 $ par mois de retard. Les tribunaux la traitent comme une clause pénale : elle s'applique sans que le syndicat prouve son préjudice, mais elle peut être réduite si elle est abusive. Dans un jugement de 2024, la Cour du Québec a accordé 1 200 $ de pénalités à un syndicat qui en réclamait 4 310,93 $ : 1 637,44 $ étaient prescrits, 598,49 $ restaient inexpliqués dans son état de compte, et 875 $ de frais pour une audience reportée ont été refusés.

Le droit de vote et le siège au conseil

Le copropriétaire qui n'a pas payé sa quote-part depuis plus de trois mois est privé de son droit de vote (art. 1094 C.c.Q.). Il le retrouve dès qu'il a payé la totalité de ce qu'il doit, y compris le matin de l'assemblée. Pendant ce temps, ses voix sortent du calcul des majorités, ce que le guide du quorum et des majorités détaille.

La même règle vaut pour le conseil. Après trois mois sans payer, un copropriétaire ne peut pas être administrateur, et le syndicat peut remplacer l'administrateur qui néglige de payer ses propres charges.

L'hypothèque légale du syndicat

Dès que le copropriétaire est en défaut depuis plus de 30 jours, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur sa fraction (art. 2729 C.c.Q.). Elle n'existe qu'à partir de l'inscription d'un avis au registre foncier. Cet avis indique la nature de la réclamation, le montant exigible le jour de l'inscription, et le montant prévu pour les charges de l'année financière en cours et des deux suivantes. Le Registre foncier insiste sur ce dernier point : le montant doit être précis, parce que c'est lui qui fixe le montant de l'hypothèque.

L'avis peut être notarié ou fait sous seing privé. Dans le second cas, un notaire ou un avocat atteste l'identité des parties et la validité de l'acte. En pratique, on passe donc par l'un ou l'autre. Dans une affaire jugée en 2019, la publication d'une hypothèque légale avait coûté 467,84 $ au syndicat, que le tribunal a fait rembourser par la copropriétaire.

Concrètement, l'hypothèque attache la dette à l'unité. Si elle se vend, ou si un autre créancier la fait saisir, le syndicat est payé sur le prix selon le rang de son hypothèque, avant les créanciers qui n'en ont pas. Quand la dette est réglée, le syndicat consent à la radiation. Et si le syndicat ne fait rien, l'hypothèque s'éteint trois ans après son inscription, à moins qu'il ait publié une action contre le copropriétaire ou un préavis d'exercice (art. 2800 C.c.Q.).

Aller jusqu'à la vente de l'unité

L'hypothèque permet d'aller plus loin : prendre l'unité en paiement, ou la faire vendre sous contrôle de justice. Il faut d'abord publier un préavis d'exercice, signifié au copropriétaire, qui lui laisse 60 jours pour délaisser l'immeuble. Jusqu'à la prise en paiement ou la vente, il peut tout arrêter en payant ce qu'il doit et les frais engagés.

C'est un recours lourd, qui se mène avec un avocat et qui se réserve aux dettes importantes ou aux copropriétaires qui ne répondent plus. Il a une limite à connaître avant de s'y engager : une fois le préavis donné, le syndicat ne peut exiger que les intérêts échus et les frais engagés, et les honoraires de son avocat en sont exclus, même si la déclaration dit le contraire (art. 2762 C.c.Q.).

Les petites créances, ou la Cour du Québec

La poursuite personnelle reste le recours le plus courant. Jusqu'à 15 000 $, sans compter les intérêts, le syndicat peut s'adresser à la division des petites créances de la Cour du Québec, s'il a eu au plus dix employés pendant les douze mois précédents. C'est le cas de presque tous les petits syndicats. En règle générale, les avocats n'y plaident pas : un administrateur représente le syndicat, et le greffe propose une médiation sans frais.

Au-delà de 15 000 $, la demande va à la chambre civile de la Cour du Québec, jusqu'à 75 000 $, et le syndicat, comme toute personne morale, doit y être représenté par un avocat.

Un détail peut changer de tribunal. Si le copropriétaire conteste non pas la dette, mais la validité des assemblées qui ont fixé les charges (quorum, convocation, élection du conseil), la question relève de la Cour supérieure. En mai 2026, la Cour du Québec s'est déclarée incompétente pour cette raison et a transféré le dossier d'un syndicat à la Cour supérieure. Des assemblées tenues dans les règles protègent donc aussi le recouvrement.

Les frais d'avocat

Plusieurs déclarations prévoient que le copropriétaire en défaut paie les frais et les honoraires engagés pour le recouvrement. Dans une poursuite personnelle, un tribunal peut les accorder : en 2017, dans un litige qui opposait un syndicat à un copropriétaire, la Cour du Québec a fait rembourser au syndicat 6 037,91 $ d'honoraires d'avocat, en appliquant sa déclaration. Mais la clause peut être traitée comme une clause pénale, et réduite si elle est abusive.

Un syndicat dont la réclamation est mal montée peut aussi perdre ses frais. En 2009, la Cour supérieure a refusé de les mettre à la charge des copropriétaires poursuivis, parce que la réclamation était déficiente : le syndicat, écrit la juge, « est l'artisan des frais encourus ».

Le délai pour réclamer

Le recours se prescrit par trois ans, et les tribunaux appliquent ce délai aux charges communes. Il se compte à partir du jour où le droit d'action a pris naissance, c'est-à-dire, en principe, de la date où chaque somme est devenue exigible. Une échéance de janvier 2024 se réclame donc jusqu'en janvier 2027.

Deux choses interrompent ce délai : le dépôt d'une demande en justice, et la reconnaissance de la dette par le copropriétaire, même tacite. Dans une affaire de 2019, la mention de la dette dans un contrat de vente a suffi. Après l'interruption, le délai repart à zéro. Une entente de paiement écrite et signée sert donc à deux choses : elle étale le paiement, et elle reconnaît la dette.

Si l'unité est vendue

L'acheteur doit toutes les charges communes dues au moment de l'achat, avec les intérêts. S'il demande au syndicat un état des charges dues, le syndicat a 15 jours pour le lui fournir ; passé ce délai, l'acheteur n'est plus tenu de ces charges. La vente est donc un moment où le syndicat se fait payer, à condition de répondre vite. Il en va de même pour l'attestation du syndicat, le document que le notaire demande quand une unité se vend : le syndicat la remet, elle aussi, dans les 15 jours de la demande.

L'erreur qui ruine un dossier

Cette erreur, c'est un solde que le syndicat ne peut pas justifier pièce par pièce.

En février 2026, un petit syndicat de Montréal poursuit aux petites créances un copropriétaire que la juge décrit comme un « délinquant chronique » des charges communes depuis au moins dix ans. Dans l'un des deux dossiers, il réclame 9 787,57 $. Il obtient 2 115 $. Faute d'une comptabilité qui justifie les montants, le tribunal n'accorde que les années que les pièces établissent, et rejette tout le reste.

En 2009, la Cour supérieure retire d'une réclamation tous les intérêts calculés par un syndicat. Ses avis aux copropriétaires n'étaient pas en preuve, et le tableau qu'il produisait faisait courir les intérêts dès le premier jour, à des taux relevés au hasard. Le tribunal ne pouvait plus dire à quelle date chaque somme était due.

Un dossier de recouvrement tient en trois pièces :

1. L'avis de contribution, daté, avec le montant et la date où il est exigible, et la preuve de son envoi.
2. Le compte de la porte, ligne par ligne : chaque échéance, chaque paiement, chaque intérêt calculé au bon taux à partir de la bonne date.
3. La trace de chaque rappel et de la mise en demeure, avec la date d'envoi.

Ajoutez le procès-verbal de l'assemblée où le budget a été présenté, et la décision du conseil qui fixe les contributions. Avec ces pièces, la mise en demeure se rédige en une soirée. Sans elles, même un débiteur de mauvaise foi peut faire tomber une partie de la réclamation.

Ce que votre conseil peut faire cette semaine

1. Dressez le solde de chaque porte, avec la date de chaque échéance impayée et celle de chaque paiement reçu.
2. Relisez votre déclaration de copropriété : le taux d'intérêt, les pénalités de retard, les frais de recouvrement.
3. Écrivez au copropriétaire en retard, par courriel daté, avec le détail du solde, et proposez une entente de paiement écrite et signée.
4. Décidez en réunion de conseil d'une règle pour tous : à quel retard part le rappel, la mise en demeure, l'hypothèque. Consignez-la au procès-verbal, pour que personne ne soit traité différemment de son voisin.
5. Repérez les échéances qui approchent trois ans : ce sont les premières à réclamer.

Ce que fait Kohabit

Kohabit envoie les appels de fonds à chaque copropriétaire, avec le montant et la date d'échéance, et garde chacun d'eux dans le compte de la porte. Vous inscrivez les chèques et les virements reçus, et l'écran Aujourd'hui vous montre qui est en retard.

Si le conseil donne son accord pour l'exercice, un rappel part dix jours après l'échéance, et un second après trente jours. Ensuite, Kohabit s'arrête et remet la liste au conseil, une fois par mois : un retard qui dure demande une décision, pas un troisième courriel. Les frais de retard s'activent aussi par le conseil, au taux de votre déclaration et après un délai de grâce, et le rappel les annonce avant qu'ils ne soient exigés. Vous sortez en PDF la liste des paiements d'un copropriétaire.

Kohabit ne rédige pas la mise en demeure et n'inscrit pas l'hypothèque. Il tient le dossier daté sur lequel elles reposent, et le prochain conseil le retrouvera au même endroit.

Questions fréquentes

Que faire quand un copropriétaire ne paie pas ses frais de condo ?

Écrivez-lui tôt, par un rappel daté, puis par une mise en demeure si le retard dure. Gardez l'avis de contribution et le détail du solde. Après plus de 30 jours de retard, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur l'unité ; jusqu'à 15 000 $, il peut poursuivre aux petites créances sans avocat.

Le syndicat peut-il inscrire une hypothèque sur l'unité d'un copropriétaire qui ne paie pas ?

Oui, dès que le copropriétaire est en défaut depuis plus de 30 jours. L'hypothèque n'existe qu'une fois l'avis inscrit au registre foncier, avec le montant dû et les charges prévues pour l'année en cours et les deux suivantes. Elle s'éteint après trois ans si le syndicat n'a publié ni action ni préavis.

Un copropriétaire en retard peut-il voter à l'assemblée ou siéger au conseil ?

Non, s'il n'a pas payé sa quote-part des charges communes depuis plus de trois mois. Il retrouve son droit de vote, et peut de nouveau être élu administrateur, dès qu'il a payé la totalité de ce qu'il doit.

Combien de temps le syndicat a-t-il pour réclamer des charges impayées ?

Trois ans, comptés en principe à partir de la date où chaque somme est devenue exigible. Une demande en justice ou une reconnaissance de la dette par le copropriétaire, par exemple une entente de paiement signée, fait repartir le délai à zéro.

Le syndicat peut-il réclamer ses frais d'avocat au copropriétaire ?

Dans une poursuite ordinaire, oui, si la déclaration de copropriété le prévoit, mais le tribunal peut réduire une clause abusive. Une fois le recours hypothécaire engagé par un préavis d'exercice, la loi exclut les honoraires d'avocat, même si la déclaration dit le contraire.

Que se passe-t-il si l'unité est vendue ?

L'acheteur doit les charges communes dues au moment de l'achat, avec les intérêts. S'il demande au syndicat un état des charges dues et ne le reçoit pas dans les 15 jours, il n'est pas tenu de les payer.

Sources

• Code civil du Québec, art. 1064, 1069, 1072, 1086 et 1094 (copropriété divise), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 1565, 1594, 1595, 1617, 1619, 1622 et 1623 (demeure, intérêts, clause pénale), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 2667, 2729, 2757, 2758, 2761, 2762, 2800, 2991 et 3061 (hypothèques et publicité des droits), sur LégisQuébec
• Code civil du Québec, art. 2880, 2892, 2898, 2903 et 2925 (prescription), sur LégisQuébec
• Code de procédure civile, art. 35, 87, 536, 542 et 556, sur LégisQuébec
• Loi sur l'intérêt (L.R.C. 1985, ch. I-15), art. 3 (taux de 5 % par an)
• Registre foncier du Québec, fiche « Hypothèque légale, syndicat des copropriétaires », modifiée le 8 novembre 2021
• Syndicat de la copropriété du 1340, 1342 et 1344 rue Montcalm c. Dozois, 2026 QCCQ 361 (petites créances)
• Syndicat de la copropriété du 4236-4238 d'Iberville c. Rimane, 2026 QCCQ 1828
• Syndicat des copropriétaires du 950 à 980 c. Barault-Lindor, 2024 QCCQ 4659
• Syndicat des copropriétaires Les Jardins du Convent de Notre-Dame phase I c. Pelletier, 2019 QCCQ 2569 (petites créances)
• Syndicat Europa Place Youville c. Investissement Algar inc., 2017 QCCQ 3824 (petites créances)
• Condominium No 1 Avenue Wood c. St-Martin, 2009 QCCS 2878

Texte des articles et des jugements consulté le 2 novembre 2026, sur LégisQuébec et CanLII.

Écrit par Ben, fondateur de Kohabit et administrateur bénévole de sa propre copropriété. Cet article informe, il ne remplace pas un avis juridique.